כיום, אין בישראל הגדרה אחידה לשטח נטו וברוטו של דירה מאחר והרשויות עצמן מחשבות בצורה שונה את שטח הדירה שלכם. כך למשל, שטח ארנונה שלכם שונה מהשטח הרשום בטאבו או מהשטח הרשום בהיתר הבנייה. ריבוי החישובים גורם לבלבול של רוכשים רבים שאינם יודעים להגיד מהו השטח האמיתי של הדירה שלהם.
הדבר נכון אף יותר בדירות הנקנות על הנייר, כשהן בשלבי תכנון ובנייה. ואם לא היה די בכך, הרי שיזמים וקבלני בנייה רבים נמנעים מלציין את שטח הדירה הנמכרת, כביכול במטרה להימנע מתשלום פיצויים למקרה של הפחתת שטח הדירה.
נזכיר : בהתאם לחוק, סטייה של 2% ויותר משטח הדירה נחשבת לסטייה מהותית ומזכה את הקונים על פי רוב באפשרות ביטול ההסכם או בתביעת פיצויים בגין ירידת הערך של הדירה בגין הפחתה בין השטח שנקנה והשטח שהתקבל בפועל.
סוגיה מעניינת נדונה בבית משפט העליון : מה קורה כאשר לא ניתן להבין מהו השטח שהתחייב היזם למכור לקונה ?
לאורך השנים האחרונות, בית המשפט נצמד לגישה המחמירה על היזמים מתוך ידיעה שלהם הכוח, המומחיות ויכולת למנוע מקרים מהסוג הזה, במיוחד כשבצד השני, נמצאים קונים שהם לרוב לא מנוסים בעסקאות יד ראשונה, והם מתקשרים בעסקה מהסוג הזה בפעם הראשונה בחיים שלהם. נוסיף שיש (רחמנא ליצלן) קונים שבוחרים לקנות דירה מקבלן בלא ליווי מצוד של עורך דין מקצועי בתחום הנדל"ן.
מכאן בתי המשפט מחייבים את היזמים לנהוג בתום לב ולגלות כל מידע מהותי לקונה, ואין חולק כי שטח הדירה מהווה פרט מהותי ביותר בזמן קניית דירה, ולפעמים משמש כבסיס לקביעת מחיר הדירה.
בית המשפט העליון פסק כי הסכם המכר והפרטים שבו חייבים להיות "ידידותיים למשתמש" בצורה שתאפשר לקונה מן השורה להבין מהו השטח האמיתי "נטו" שיקבל הקונה עם מסירת הדירה לידיו. אך בית המשפט לקח צעד נוסף וקבע כי במקרה בו הסכם המכר שתק (אולי במתכוון) על שטח הדירה ולא גילה אותו בצורה חד משמעית לקונה, ניתן יהיה להשתמש בפרוספקט פרסום של המוכר לצורך קביעת השטח !
כך למשל, הקבלן חויב לשלם פיצוי בגין ירידת ערך של 25% ממחיר הדירה מאחר ושטח הדירה בפועל עמד על 124 מ"ר במקום 169 מ"ר על פי האמור בפרוספקט.
לנוכח פערי הכוחות וידע בין קונים ליזמים, חשוב לעשות את המוטל עלינו ולהימנע ממצב בו החלום לקנות דירה הופך לסיוט, ולכן מומלץ בחום להיכנס לעסקה מול יזם בליווי צמוד של צוות משפטי מיומן ומקצועי המתמחה בדיני מקרקעין, המייצג גם יזמים וגם רוכשים בעסקאות יד 1.
コメント