עשרת הדיברות בקניית דירה - עשה ואל תעשה

לכבוד פרשת יתרו, החלטנו להעלות לכאן עשרת הדיברות שלנו בקניית דירה, על מנת לעזור לכם לשרוד את המהלך ה-(לא כל כך) פשוט של קניית דירת מגורים בישראל.

1. תסגרו את הפרטים המסחריים לפני שאתם מתקדמים : אם בכתב (אפילו בשיחת ווטסאפ) – יותר טוב. כך תבטיחו שמחיר הדירה, מועד מסירת הדירה ולוח התשלומים מוסכם ולא תצטרכו לגלות שהמוכר 'שכח' לעדכנכם שהדירה זה עתה התייקרה בערשות אלפי שקלים.

2. תבדקו חריגות בנייה : בישראל קיים מספר לא מבוטל של דירות שהורחבו מבלי שניתן בגינן היתר בנייה כדין. מלבד שבנייה "פיראטית" היא בדרך כלל מקור להרבה ליקויי בנייה (או נזקי רטיבות, שעה שלא נעשה איטום כיאה), חשוב לקחת בחשבון שבעבירות בנייה אין התיישנות ואין אפשרות להסתמך על אי נקיטת פעולות על ידי הרשויות.

3. תבדקו היטב לאיזו מטרה אתם קונים את הדירה : אם היא למגוריכם – בדקו את אופי השכונה, את סביבתו הקרובה ובכלל זה מבני ציבור ומקומות מסחר. לעוה"ד שלכם אין יכולת לבדוק האם יפעילו חנות דגים מתחת לבניין שלכם אך הוא בהחלט יכול וצריך לבדוק את ייעוד הקרקע, כלומר השימושים המותרים (מגורים, מחסר, בתי אוכל וכו') בקרבת הדירה. אם הדירה מיועדת להשקעה – תבדקו האם מדובר בנכס מבוקש להשכרה ומה התמורה הריאלית שתקבלו בגין השכרתו. גם תבדקו את הסחירות שלו הלאה : מטבע הדברים דירת 5 חדרים בקומה רביעית בלי מעלית תישאר יותר זמן על המדף מאשר דירת 3 חדרים בקומה הראשונה.

4. אל תיכנסו לעסקאות מסוכנות : פתגם ידוע הוא : "הזול עולה ביוקר". אם מחיר הדירה נמוך מדי, זה חייב להדליק אצלכם נורה אדומה. אל תניחו שהמוכר לא יודע את שווי השוק של הדירה. יש 1001 סיבות למה מוכר מעוניין להיפטר מנכס וחוסר ידיעה אינה סיבה מספקת. ייתכן שיש צווי הריסה על הדירה או על חלק ממנה, או שמדובר במוכר ששקוע בחובות ומוכר את הדירה כשיש עליה עיקולים וחובות אחרים.

5. תקנו דירה "נקייה" : ברור שאתם רוצים דירה יפה ונקייה, אך הכוונה כאן לזכויות הקנייניות בדירה. המוכר צריך להסיר מהדירה כל דירה שמגביל את הזכויות שלכם : המשכנתא שלו, אך גם עיקולים, צווים מנהליים והערות לטובת צדדים שלישיים. מתפקידו של עורך הדין שלכם להבטיח שלפני החתימה אין זכות שעלולה לסכן אתכם או את הזכויות בדירה וכי הובטח שלאחר החתימה כל הזכויות המגבילות יוסרו.

6. אל תהססו לקחת את הזמן : נכון, טירוף הנדל"ן גורם לכך שדירה מסוימת כבר לא זמינה מיום למחרת. עם זאת, קניית דירה מחייב השקעה, תשומת לב ובעיקר זמן. המוכרים מעוניינים למכור בדיוק באותה מידה שאתם רוצים לקנות מהם. לכן קחו את הזמן, תשאלו שאלות, תבקרו בדירה (מספר פעמים), תסתובבו בקרבת הדירה ותשאלו מכרים שגרו / גרים בשכונה. רק כך מגלים את הדברים שהיינו רוצים לדעת שעה קודם לחתימה.

7. אל תיכנסו לעסקאות מסוכנות 2 : אם אתם צריכים ליטול משכנתא, דאגו לקבל אישור עקרוני למשכנתא ולהיעזר ביועץ משכנתא מקצועי לפני שמתקדמים לחתימת הסכם – אינכם רוצים לגלות לאחר החתימה שלא תקבלו מספיק מימון מהמשכנתא כדי להשלים את העסקה, דבר אשר יגרור חשיפה לתביעה משפטית בגין הפרת חוזה. בנוסף, יש עלויות נוספות מעבר למחיר הדירה שיש לקחת בחשבון בהליך תכנון התקציב לרכישת דירה (מס רכישה, דמי תיווך, הוצאות מימון, שכר טרחת עו"ד ועוד).

8. היעזרו בשירותים של אנשי מקצוע : הדירה נראית שונה ממה שהיתר הבנייה מראה ? הביאו שמאי שיבדוק את המצב ההנדסי של הנכס. שטח הדירה שונה ממה שהובטח לכם ? הביאו מודד שיבדוק מה שטח הדירה שלכם ? מתכננים לממן את העסקה במשכנתא – היעזרו ביועץ משכנתא שילחם עבורכם מול הבנקים ויחסוך לכם הרבה כסף בהחזר המשכנתא ובבניית תמהיל משכנתא ההולם את המצב שלכם. וכן (איך לא) קחו עורך דין מומחה לענייני נדל"ן, עליו קיבלתם המלצות חמות, כדי שילווה אתכם בעסקה, יציף בפניכם את הסכנות, הבעיות וההשלכות של כל מה שאתם עומדים לבצע. עורך דין בקיא בנבכי עולם הנדל"ן יידע להילחם עבורך להגן על האינטרסים שלך לאורך כל חיי העסקה.

9. אל תתפשרו על תחושות הבטן שלכם : אנחנו מאמינים שאין להתעלם מתחושות בטן שיש לכם. משהו בעסקה לא נראה לכם ? אתם מפחדים לעמוד על דרישה לגיטימית שלכם ? התייעצו ושתפו את היועצים שלכם ברחשי ליבכם והם יעזרו למצוא פתרון. בכל זאת, זכרו שאין להקל ראש – זאת אחת העסקאות המשמעותיות שתעשו במהלך החיים אז "עדיף להיזהר מאשר להצטער".

10. תהנו מהחוויה : למרות הלחץ הנפשי שכרוך ברכישת דירה (והדבר נכון כפליים ברכישת דירתכם הראשונה), חשוב לא פחות לשמוח ולהנות מהמהלך. תכננו את כניסתכם לדירה ואת השינויים שאתם רוצים לעשות בדירה.